املاک قولنامه‌ای به آن دسته از املاکی گفته می‌شود که از سند رسمی برخوردار نیستند و از طریق قولنامه مورد خرید و فروش قرار می‌گیرند. این املاک میتوانند خانه، زمین و یا ویلا باشند. برخی افراد تصور دارند که املاک قولنامه‌ای اعتبار زیادی ندارند و ممکن است برای خریدار دردسرساز شوند. در صورتی که اینطور نبوده و با توجه به نکاتی میتوان ملک یا زمین قولنامه‌ای را به صورت معتبر خریداری کرد. با در نظر گرفتن نکات مهم در خرید زمین قولنامه‌ای میتوان از وقوع کلاهبرداری و ورود خسارت عمده به خریدار جلوگیری کرده و یک سرمایه‌گذاری امن و مطمئن را انجام داد.
قولنامه و زمین قولنامه‌ای
قولنامه در لغت به معنای عهد و پیمان است و در محاوره به یک سند عادی گفته می‌شود که در آن قول یا تعهدی مبنی بر انجام معامله یا بیع در آینده نوشته می‌شود. این اسناد در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، اعتبار دارند. با اینکه در قوانین کشور چیزی تحت عنوان قولنامه وجود ندارد، اما این اسناد بسیار مقبول و شناخته شده هستند. حتی بسیاری از دعاوی دادگاه‌ها مربوط به عدم اجرای تعهدات اشاره شده در قولنامه می‌باشد.
در خصوص زمین قولنامه‌ای باید اشاره کنیم که این زمین‌ها از سند رسمی برخوردار نیستند و به طور قانونی و رسمی قابلیت انتقال ندارند. برای همین جهت معامله آنها از قولنامه استفاده می‌شود. در رابطه با مواردی که مانع از دریافت سند رسمی برای زمین می‌شوند، میتوان به ساخت غیر قانونی ملک در آن و یا ساخت طبقات غیر مجاز اشاره کرد.
آیا زمین قولنامه‌ای معتبر است؟
همانطور که در ابتدای متن اشاره کردیم بسیاری از افراد نسبت به خرید زمین یا ملک قولنامه‌ای تردید دارند و برای خرید آن با شک و شبهه‌های زیادی روبرو می‌شوند. در صورتی که اگر برای خرید زمین قولنامه‌ای به نکات مهم توجه کرده و با شناخت و آگاهی کامل نسبت به شرایط خرید آن اقدام کرد، هیچ مشکلی در این زمینه ایجاد نمی‌گردد.
پس خرید ملک یا زمین قولنامه‌ای کار بی‌اعتبار و بی‌اساسی نیست. به علاوه اینکه قولنامه یک سند عادی محسوب می‌شود و اعتبار خود را دارد. تنها اعتبار این اسناد نسبت به اسناد رسمی و ثبت شده کمتر است. با این حال امکان استناد به آنها در دادگاه وجود دارد و در صورت بروز مشکل و عدم توجه به تعهدات ثبت شده در آن میتوان از طرف مقابل شکایت کرد. پس اگر به فکر خرید زمین قولنامه‌ای در منطقه خاصی هستید، میتوانید با احتیاط و با در نظر گرفتن نکات مهم خرید زمین قولنامه ای بپردازید.
نحوه استعلام زمین قولنامه‌ای
استعلام زمین بسته به اینکه دارای سند رسمی بوده و یا از نوع قولنامه‌ای است، کمی متفاوت می‌باشد. برای استعلام زمین‌های دارای سند رسمی میتوان از سامانه ثبت من و یا سایت تهران من استفاده کرده و از شرایط زمین اطلاع پیدا کرد. اما برای دریافت اطلاعات نسبت به زمین قولنامه‌ای باید به اداره ثبت و یا شهرداری منطقه مراجعه کرد. البته این در حالی ممکن است که زمین قولنامه‌ای در اراضی ثبت شده واقع گردیده باشد. به این صورت که زمین قولنامه‌ای باید در اراضی ثبت شده واقع بوده باشد و برای آن سند رسمی مادر صادر شده باشد. حال اگر مالکین این زمین‌ها به هر دلیلی اقدام به اخذ سند زمین نکرده باشند و آن را به صورت قولنامه‌ای به فروش رسانده باشند، استعلام آنها تنها از طریق مراجعه حضوری مالک به ثبت و شهرداری وجود دارد. پس استعلام زمین قولنامه‌ای تنها به صورت حضوری امکان دارد و نمیتوان از سامانه و روش اینترنتی برای آن استفاده کرد.
نحوه خرید زمین قولنامه‌ای در روستا به چه صورت است؟
اگر قصد دارید به خرید زمین قولنامه‌ای در روستا بپردازید، باید به یک سری موارد توجه داشته باشید تا بعدا با هیچ مشکلی در این زمینه مواجه نشوید. چرا که بسیاری از سودجویان به فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر می‌پردازند و خریدار را درگیر مشکلات زیادی می‌کنند. در رابطه با مهمترین موارد در خصوص خرید زمین قولنامه‌ای در روستا باید به موارد زیر اشاره کرد:
- پیش از خرید زمین قولنامه‌ای حتما به استعلام آن بپردازید تا مطمئن شوید زمین مرتع یا دولتی نباشد. همچنین زمین نباید در حریم جنگل یا رودخانه قرار داشته باشد.
- از اداره کشاورزی نیز استعلام زمین را دریافت کنید تا مطمئن شوید که زمین مصادره‌ای نمی‌باشد.
- پس از آن هویت فرد را احراز کرده و گواهی اثبات مالکیت او نسبت به زمین را مورد بررسی قرار دهید.
- حتما در زمان قرارداد حریم قانونی زمین‌هایی که نزدیک جاده هستند را رعایت کنید. در غیر این صورت در زمان استفاده از زمین با مشکل مواجه می‌شوید.
- در انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا را ضمیمه کنید تا قولنامه از اعتبار بیشتری برخوردار شود.
- قولنامه باید در سه نسخه تهیه شود و هر یک از آنها در اختیار خریدار، مشاور املاک و همچنین فروشنده قرار بگیرد. هر سه قولنامه باید مطابق با هم باشند و هیچگونه مغایرتی در آنها وجود نداشته باشد. در غیر این صورت قولنامه اعتبار خود را از دست داده و معامله باطل می‌شود. اگر در این رابطه با مشکل مواجه شدید، میتوانید به مشاور املاکی که در آن قرارداد را منعقد کردید مراجعه نمایید. مشاور املاک نقش واسط بین خریدار و فروشنده زمین قولنامه‌ای را دارد و موظف است به مشکل ایجاد شده رسیدگی نماید.
شرایط خرید ملک قولنامه‌ای در انحصار وراثت
یکی از مشکلاتی که در رابطه با مسائل ارث و میراث وجود دارد، مربوط به ملک‌های قولنامه‌ای در انحصار وراثت است. دریافت انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای منوط به تنظیم سند رسمی ملک است. در واقع فروشنده یعنی همان شخص وارث یا وارثان باید پیش از هر کاری به تنظیم سند رسمی برای آن بپردازند. پس از این کار وراث میتوانند ملک قولنامه‌ای را بین خود تقسیم کنند. وراث ملک یا زمین قولنامه‌ای هم از طرف دادگاه مشخص می‌شوند و هر شخصی نمیتواند نسبت به مالکیت ملک قولنامه‌ای ادعا داشته باشد. لازم به اشاره است که برای صدور سند رسمی این املاک نیاز به پرداخت هزینه‌های عوارض و همچنین هزینه دفترخانه ثبت اسناد است که این هزینه‌ها میتواند بین وراث تقسیم شود.
نحوه گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای
با توجه به موارد اشاره شده در بخش‌های قبلی به این پی بردیم که سندهای قولنامه‌ای توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نیستند. این اسناد باید توسط افراد سرشناس و معتبر امضا شوند تا اعتبار بیشتری پیدا کنند. حال گاهی اوقات افراد به فکر گرفتن سند رسمی برای ملک یا زمین قولنامه‌ای خود می‌افتند. گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای امکانپذیر بوده و تنها نیاز به انجام یک سری امور اداری دارد. در اینجا به طور مختصر به نحوه دریافت سند برای زمین قولنامه‌ای اشاره می‌کنیم.
- تهیه مدارک مورد نیاز اعم از سند مالکیت
- تهیه نقشه ملک با مختصات و فایل مربوط به آن
- آماده کردن اصل و کپی مدارک شناسایی نظیر کارت ملی و شناسنامه
- تکمیل فرم درخواست پذیرش و دریافت شماره ورود به سامانه
- ارسال مدارک به واحد ثبتی
- به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده
بهترین راه برای خرید زمین قولنامه‌ای
اگر قصد دارید به خرید زمین قولنامه‌ای در روستا یا منطقه خاصی از شهر بپردازید، به موارد زیادی توجه داشته باشید تا بعدا دچار مشکل نشوید. خرید زمین قولنامه‌ای باید با توجه به نکات خاصی صورت گرفته و تمام شرایط و ضوابط در آن مورد توجه قرار بگیرد. برای این کار میتوانید به سراغ مشاورین املاک معتبر بروید و از طریق آنها به خرید زمین بپردازید. در صورت نیاز به مشاوره و راهنمایی بیشتر هم میتوانید از کارشناسان فروش هولدینگ ویلا ژست کمک بگیرید.
جمع بندی
زمین قولنامه‌ای به زمینی گفته می‌شود که فاقد سند رسمی است و از طریق قولنامه مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد. در صورتی که خرید این زمین‌ها با توجه به نکات حقوقی و مهم انجام شود، هیچ مشکلی برای خریدار ایجاد نشده و میتواند از زمین به بهترین شکل استفاده نماید. پس حتما به موارد اشاره شده در متن توجه داشته باشید تا بتوانید زمین قولنامه‌ای مورد نظر خود را با خیالی آسوده خریداری نمایید.