قولنامه یک سند عادی است که در آن یک قول و تعهدی مبنی بر انجام معامله در آینده نوشته می‌شود. در واقع هدف از تنظیم قولنامه مکتوب کردن قول یا تعهد به انجام معامله یا بیع در آینده است و یک تضمین برای ایفای عهد می‌باشد. تنظیم قولنامه برای هر نوع ملکی نظیر زمین میتواند صورت بگیرد. افرادی که قصد دارند به خرید زمین قولنامه‌ای بپردازند، باید به نکات زیادی توجه داشته باشند تا بتوانند معامله امن و پرسودی را انجام دهند. در ادامه به بررسی مهمترین نکات در خرید زمین قولنامه‌ای اشاره خواهیم داشت.
قولنامه چیست؟
قولنامه از دو واژه قول و نامه تشکیل شده است. با توجه به این کلمات میتوان گفت قولنامه یک سند است که در آن تعهد یا قولی نوشته می‌شود. با اینکه در قوانین کشور چیزی با عنوان قولنامه ذکر نشده است، اما این روش از معامله در عرف بسیار مقبول و شناخته شده است و بسیاری از افراد از آن برای معاملات خود استفاده می‌نمایند.
قولنامه به عنوان پیش قرارداد و وعده قرارداد هم شناخته می‌شود. این قراردادها به این صورت هستند که در آن طرفین معامله نسبت به انجام کاری در آینده به هم متعهد می‌شوند. برای مثال در خرید زمین قولنامه‌ای طرفین متعهد می‌شوند که در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال زمین از فروشنده به خریدار عمل نمایند.
هدف از تنظیم قولنامه چیست؟
همانطور که متوجه شدیم قولنامه یک سند عادی است که در زمانی که طرفین آمادگی انعقاد عقد بیع را ندارند، تنظیم شده و انجام معامله در زمان آینده را در آن مکتوب می‌نمایند. پس هدف از تنظیم قولنامه این است که طرفین قرارداد مطمئن باشند که طرف مقابلشان نسبت به بستن عقد بیع و انتقال مال متعهد است. این یعنی با تنظیم قولنامه شخص فروشنده نمیتواند زمین یا ملک را به دیگری واگذار نماید. همچنین خریدار امکان فسخ و انصراف از خرید را ندارد. مگر اینکه در این رابطه صحبت شده و شرایط آن در قولنامه ذکر شده باشد. هدف بسیاری از افراد از تنظیم قولنامه این است که یک سری مقدمات جهت عقد قرارداد خرید و فروش نظیر پرداخت عوارض و مالیات و یا دریافت مجوز از شهرداری را فراهم نمایند.
ویژگی‌های قولنامه
قولنامه همچون مبایعه نامه دارای ویژگی‌های خاص خود است که در اینجا به بررسی آنها می‌پردازیم.
- اولین ویژگی قولنامه این است که یک قرارداد غیر قابل فسخ است. تنها در صورتی که حق فسخ وجود داشته باشد، طرفین میتوانند اقدام به فسخ آن نمایند.
- قولنامه یک سند عادی است و شامل تمام ویژگی‌های اسناد عادی می‌باشد. برای مثال این اسناد دارای مهر و امضا هستند و به وسیله افراد (بدون نیاز به دفاتر اسناد رسمی) تنظیم می‌شوند.
- مورد دیگری که از ویژگی‌های مهم قولنامه است، قدرت الزام قراردادی و دریافت وجه التزام است. وجه التزام به مبلغی به عنوان خسارت اشاره دارد. در قولنامه ممکن است دو نوع وجه التزام ذکر شود. یکی از آنها وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد و دیگری وجه التزام ناشی از تاخیر در انجام تعهد است. برای مثال در یک بند از قرارداد به این موضوع اشاره می‌شود که اگر طرف مقابل در موعد مقرر به تعهد خود عمل ننماید، به ازای هر یک روز تاخیر مبلغ مشخصی به عنوان خسارت دریافت می‌گردد.
تنظیم قولنامه و جزئیات مهم آن
در زمان تنظیم قولنامه باید به یک سری جزئیات توجه کرده و آنها را در متن قولنامه ذکر کرد. مهمترین بخش قولنامه، اطلاعات مربوط به خریدار، فروشنده و همچنین ملک مورد معامله است. برای مثال اگر قولنامه برای یک زمین تنظیم می‌شود، باید اطلاعات زمین همچون متراژ، موقعیت و کاربری آن در متن قولنامه ذکر شود.
از دیگر مواردی که در تنظیم قولنامه باید توجه شود، اشاره به زمان شروع و پایان معامله است. همچنین طرفین مبلغی را تحت عنوان حق فسخ در نظر می‌گیرند و نسبت به شرایط فسخ معامله با هم به توافق می‌رسند. یکی از شرایط فسخ قرارداد عدم تطابق اصل ملک از جانب فروشنده با اطلاعات ثبت شده در سند آن است. در این شرایط خریدار میتواند به فسخ معامله بپردازد. به طور خلاصه از مهمترین جزئیات قولنامه میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- اطلاعات خریدار، فروشنده و ملک مورد معامله
- زمان آغاز و پایان معامله
- شرایط حقوقی در نظر گرفته شده برای فسخ معامله
- هزینه در نظر گرفته شده به عنوان ضمانت اجرا یا خسارت
- توافقات صورت گرفته بین طرفین همچون نحوه پرداخت و فاصله زمانی بین پرداخت‌ها
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
قولنامه یک پیش قرارداد عادی است که طی آن طرفین متعهد به انجام کاری در آینده می‌شوند. اما مبایعه نامه قرارداد مکتوبی است که از پیش نوشته شده و به صورت چاپ شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک در اختیار آنها قرار می‌گیرد. مبایعه نامه‌ها شامل یک سری مفاد قانونی مشترک می‌باشند. از مفاد آنها هم میتوان به اطلاعات خریدار و فروشنده، زمان و مکان عقد قرارداد، زمان تحویل ملک و نحوه پرداخت اشاره کرد. مبایعه نامه نسبت به قولنامه از اعتبار بیشتری برخوردار است.
آیا زمین قولنامه‌ای معتبر است؟
برخی از زمین‌ها به طور قانونی قابلیت انتقال سند ندارند. مواردی چون ساخت غیر قانونی یک واحد در زمین از موانع موجود در سر راه انتقال سند است. برای همین معامله این دسته از زمین‌ها به صورت قولنامه‌ای صورت می‌گیرد. این دسته از معاملات برای فراهم کردن مجموعه‌ای از اقدامات برای عقد قرارداد و خرید و فروش انجام می‌شوند. در خرید زمین قولنامه‌ای هر دو طرف در متن قولنامه متعهد می‌شوند که در آینده نسبت به عقد قرارداد بیعی اقدام نمایند.
سند قولنامه‌ای یک سند عادی است و در هیچ اداره‌ای ثبت نمی‌شود. اغلب اوقات قولنامه‌ها توسط خریدار و فروشنده منعقد می‌شوند و گاهی مدیر مشاوره املاک نیز به عنوان شخص سوم آن را امضا می‌نماید. البته امکان تنظیم قولنامه در دفاتر رسمی نیز وجود دارد.
بررسی نکات مهم در خرید زمین قولنامه‌ای
برای خرید زمین قولنامه‌ای باید به موارد زیادی توجه کرده تا بتوان یک معامله پرسود و مطمئن را انجام داد. با در نظر داشتن این نکات میتوان سبب تضمین تعهد طرفین شده و از خسارت‌های مالی زیادی پیشگیری کرد. مهمترین نکات خرید زمین قولنامه‌ای عبارتند از:
- اولین نکته در خرید زمین قولنامه‌ای، احراز هویت افراد و گواهی‌های اثبات مالکیت فروشنده است. برای این کار باید شناسنامه و کارت ملی فروشنده را با مشخصات ثبت شده در سند زمین مطابقت داد. گاهی اوقات فروشنده یک نماینده قانونی یا وکیل خود را برای فروش زمین در نظر می‌گیرد که هویت این فرد نیز باید به خوبی محرز شود. شخص حاضر در معامله باید از حق فروش زمین برخوردار باشد.
- در صورتی که زمین ارثی باشد، باید به بررسی گواهی انحصار وراثت پرداخته و از موروثی بودن زمین اطمینان حاصل کرد.
- مورد دیگر اطمینان از در رهن نبودن یا وثیقه نبودن زمین است. برای این کار میتوان از ادارات و سازمان‌های مربوطه وضعیت زمین را استعلام گرفته تا از عدم مشکلات حقوقی در آن مطمئن شد. با استعلام گرفتن وضعیت زمین از شهرداری یا سایر ساز مان ها میتوان به احراز کاربری ملک پرداخت.
- مجوز مشاوره املاک انتخابی جهت خرید و فروش زمین باید از اتحادیه‌های مربوطه بررسی شود.
- مورد معامله یعنی زمین باید با مشخصات ذکر شده در قولنامه مطابقت داده شود.
- نکته مهم دیگر بررسی کد رهگیری زمین و اطمینان از عدم فروش آن به شخص یا اشخاص دیگر است. با دریافت کد رهگیری زمین قولنامه‌ای میتوان از وجود یا عدم وجود مشکل در زمین مطلع شده و مانع از بروز هرگونه مشکل در آینده شد.
- زمین مورد قولنامه نباید مشاعی باشد. برای همین باید از مشاعی نبودن زمین در هنگام معامله اطمینان حاصل کرد.
- در صورتی که زمین متعلق به چند مالک باشد، تمامی آنها باید قولنامه را امضا نمایند. در غیر این صورت قولنامه اعتباری پیدا نمی‌کند.
جمع بندی
در این مطلب با مهمترین نکات در خرید زمین قولنامه‌ای آشنا شدیم. در صورتی که تصور دارید از عهده نکات اشاره شده برنمی‌آیید، میتوانید از کارشناسان هولدینگ ویلا ژست کمک بگیرید و خرید زمین قولنامه‌ای را به کمک آنها انجام دهید.